Come investire nel mattone?

Le modalità per investire nel mercato immobiliare sono molteplici.

Spesso però, per colpa della non conoscenza, la convinzione più diffusa, è che l’unico modo sia quello di comprare un immobile e metterlo a rendita, affittandolo.

Questa, è sì una delle possibilità, come vedremo però, non è l’unico modo per investire soldi nel mattone.

In particolare, se non si dispone di grosse cifre, esistono varie opzioni alternative.

Le quali ci permettono di accedere al mercato immobiliare, anche con piccole cifre.

Dunque, come investire soldi nel mattone?

Nei seguenti paragrafi, analizzeremo le principali possibilità che il mercato ci mette a disposizione:

• Classica operazione compro e affitto
• Crowdfunding immobiliare
• I Reits immobiliari

Prima opzione: comprare un immobile e metterlo in affitto

Quando ci domandiamo, come investire i risparmi nel mattone, la prima idea che ci viene in mente, è la classica operazione di compravendita immobiliare.

In altre parole, acquistare un immobile, per poi affittarlo e guadagnare dalla rendita generata dall’affitto.

Se non si è degli esperti del settore, sarà bene, prima di investire del capitale in una singola operazione immobiliare (che quindi ci espone a del rischio specifico), valutare diversi aspetti.

Per prima cosa, dobbiamo valutare la convenienza dell’operazione, ovvero calcolare la redditività in termini percentuali dell’investimento.

Come calcolare la redditività di un’operazione immobiliare?

Ipotizziamo di acquistare un immobile al costo di 100 mila euro.

Trovando un inquilino che ci paghi un affitto di 500 euro al mese, avremo un’entrata annua di euro 6 mila.

6 mila euro, in questo caso, rappresentano una rendita annua del 6% sul totale del valore dell’immobile.

Partendo da questa cifra approssimativa, dobbiamo cominciare a decurtare tutti i costi fissi e variabili che ci troveremo a sostenere, sia per acquistare che per mantenere, in buono stato, l’immobile.

Comprare un immobile per affittarlo, quali sono i costi da sostenere?

I costi da decurtare al calcolo del rendimento annuo, sono sia di natura fissa, che ricorrente.

Li calcoliamo sempre ipotizzando un immobile del valore di 100 mila euro.

I costi fissi sono:

• Percentuale dovuta all’agenzia immobiliare: in media circa 3600 euro
• Imposta di registro: per la seconda casa, pari al 9% del valore catastale, con un minimo di 1000 euro.
• Costi notarili: approssimativamente 3000 euro

Tutto questo considerando un acquisto senza mutuo, con denaro contante.

In caso di mutuo, ovviamente, le spese sarebbero di gran lunga superiori.

Costi e rischi variabili:

• Manutenzione: un immobile ha bisogno di manutenzione periodica, al fine di rallentare l’inevitabile deperimento del bene nel corso degli anni e di conservarne il valore, nei limiti delle oscillazioni del mercato. Approssimativamente possiamo calcolare i costi di manutenzione annua nell’ordine dell’1,5% del valore totale dell’immobile. E’ bene accantonare una cifra di pari valore, in ottica di spese periodiche che inevitabilmente dovremo affrontare in futuro.
• Affittare un immobile, comporta il rischio, spesso non calcolato, della morosità degli inquilini. Questo spiacevole inconveniente, comporterebbe il mancato introito della quota mensile dell’affitto, più un dispendio di tempo e denaro, se dovesse rendersi necessaria un’azione legale per recuperare i soldi persi o peggio ancora per avviare una procedura di sfratto. Per ovviare a questi problemi, esistono delle assicurazione che il proprietario di casa può stipulare, le quali proteggono dalla morosità dell’inquilino, per le prime 12 mensilità non pagate. Oltre che eventuali spese legali. Un’assicurazione di questo tipo, ha un costo che si aggira attorno al 10% del canone annuo. Nel nostro caso quindi 500 – 600 euro.

Sommando tutti queste voci, possiamo calcolare i costi fissi per l’acquisto nell’ordine tra il 7 ed il 10% rispetto al valore totale dell’immobile.

Ed i costi variabili e di gestione dell’immobile, intorno al 2% annuo.

La rendita ipotizzata del 6% annuo, calcolata nel precedente paragrafo, scende quindi al 4% annuo, senza contare i costi iniziali.

Tutto ciò lasciando fuori dal calcolo l’IMU ed altre tasse.

Come vedi, investire in immobili, non è proprio una cosa da fare a cuor leggero, almeno senza prima non aver valutato tutti questi aspetti.

Se parti da zero e vorresti una mano per valutare la convenienza di un’operazione immobiliare o semplicemente vorresti vederci più chiaro, puoi affidarti al nostro servizio di consulenza finanziaria online.

Dove investire nel mattone? Analizziamo le variabili geografiche

Dove investire nel mattone in Italia?

Volendo investire nel mercato immobiliare, sarà fondamentale, studiare nei minimi dettagli anche l’appeal che una zona geografica presenta.

Contrariamente all’opinione diffusa, il prezzo degli immobili, in Italia, non è sempre crescente e cambia in base alla zona geografica:

il seguente grafico, ci mostra come il prezzo degli immobili, nel bel paese, sia in generale calo da vari anni.

Quest’aspetto è da tenere bene a mente.

Se dovessimo trovarci nella condizione, anche dopo vari anni, di dover vendere un immobile acquistato precedentemente, magari per improvvise esigenze economiche, rischieremmo di trovarci nelle mani una cifra inferiore rispetto a quella investita.

Discorso che cambia per gli affitti, i quali mostrano una leggera crescita:

Dopo aver osservato questi dati generali, scendiamo nel dettaglio:

il prossimo grafico ci mostra, come in base alla zona geografica, possa cambiare il rendimento di un immobile.

Questi sono i dati delle più grandi città italiane, le quali a differenza delle zone di provincia, sono più redditizie.

Per capire dove conviene investire nel mattone in Italia, sarà utile valutare quindi, non solo la redditività della propria zona di residenza, ma anche delle zone limitrofe, per capire se, anche a distanza di pochi km, da provincia a provincia, possa cambiare la convenienza.

Come investire 50.000 euro nel mattone?

Come principio di base, gli investimenti immobiliari, dovrebbero rappresentare solo una fetta del nostro intero portafoglio d’investimento.

Di regola è bene dedicare non oltre il 15/20% del totale del nostro portafoglio agli investimenti immobiliari.

Questo per non concentrare il rischio specifico su un unico settore.

Ma come fare ad investire nel mercato immobiliare una cifra che non ci permette di comprare un intero immobile?

Con 50 mila euro ad esempio, molto probabilmente, tra spese varie e costi accessori, sarebbe molto difficile essere in grado di comprare un immobile.

Stessa considerazione da fare per capitali ancora più piccoli.

In questo caso, vengono in aiuto all’investitore, due metodi d’investimento alternativi:

• Investire nel mercato immobiliare attraverso il crowdfunding immobiliare
• investire mediante i REITs

Attraverso questi strumenti, che spiegheremo più dettagliatamente nei prossimi paragrafi, capiremo come investire i soldi nel mattone al meglio possibile, anche se disponiamo di piccoli capitali.

Come investire i risparmi nel mattone, parliamo del Crowdfunding immobiliare

Negli ultimi anni, grazie alla tecnologia, si sono presentate agli investitori altre opportunità innovative per investire nel mercato immobiliare.

Una di queste è il crowdfunding immobiliare.

Società private, appositamente strutturate ed autorizzate ad operare in tal senso, avviano delle campagne di raccolta fondi, con l’obiettivo di acquistare degli immobili e successivamente ottenere delle plusvalenze finanziarie dalla vendita degli stessi.

Le società che si occupano di queste operazioni quindi, anziché chiedere un prestito ad una banca per l’acquisto dell’immobile, sono finanziate dagli investitori.

Questi infatti decidono di partecipare al progetto e poi riceveranno al termine dell’operazione un profitto prestabilito all’inizio della sottoscrizione del contratto.

Vantaggi e rischi del crowdfunding

I vantaggi di questo sistema sono molteplici.

In primis, quello di poter partecipare ad una compravendita immobiliare senza sborsare una cifra ingente, bensì anche con poche centinaia di euro.

Inoltre, di poter diversificare l’investimento puntando su diverse operazioni immobiliari.

I rischi sono ovviamente connessi ad un possibile fallimento societario: in quel caso gli investitori rischierebbero di perdere in parte o tutto l’investimento.

Spesso inoltre, quando si investe nelle costruzioni vere e proprie, e non nelle ristrutturazioni degli immobili, i ritardi nella realizzazione e ultimazione dello specifico progetto possono costituire un problema del progetto stesso.

Non è detto poi che un investimento immobiliare porti sempre i frutti sperati, quindi anche se c’è un’approfondita analisi alle spalle, un’operazione potrebbe concludersi in perdita.

In ultimo, i tempi di rimborso potrebbero non essere rispettati, visto che l’immobile potrebbe rimanere invenduto per diverso tempo.

Se quindi ci stiamo domandando, come investire nel mattone, il crowdfunding immobiliare potrebbe essere una buona opzione, soprattutto se disponiamo di piccoli capitali.

Attenzione sempre a non concentrare troppo denaro in questa modalità d’investimento immobiliare né troppo denaro in una singola operazione.

Come fare per investire nel mattone all’estero? Parliamo dei REITs

I REIT sono società che operano nel settore immobiliare, che possiedono direttamente, amministrano o finanziano proprietà che producono reddito.

Possiedono o affittano immobili e, di conseguenza, pagano il reddito derivante dalla locazione agli investitori.

Sono riconosciuti a livello internazionale e sono quotati sulle principali borse mondiali, e questo ne determina l’alto livello di liquidità.

Ci sono dei requisiti fondamentali che devono rispettare, tra i quali:

Investire almeno il 75% delle proprie attività in proprietà;

Il 75% dei propri profitti deve provenire da affitti e vendita di immobili o interessi su mutui ipotecari;

Devono pagare almeno il 90% delle entrate tassabili sotto forma di dividendi agli azionisti;

Il 50% della società non può essere detenuto da meno di 5 persone;

In Italia la società deve avere minimo 100 azionisti;

La società deve essere gestita da un amministratore fiduciario o da un consiglio di amministrazione.

I REITs, sono quindi un ottimo strumento per, allo stesso tempo, investire in immobili all’estero e diversificare il nostro investimento nel mattone.

I benefici dell’investimento in REIT

I benefici di investire in un REIT sono ovviamente molteplici.

In primis la grande diversificazione che offrono per chi vuole investire nel settore immobiliare, che di conseguenza elimina il rischio specifico dell’investimento nel singolo immobile.

Come abbiamo già citato, sono strumenti quotati, dunque molto liquidi, il che ci dà il vantaggio di poterne liquidare le quote quando meglio crediamo.

Al contrario, come sappiamo, la vendita di un immobile singolo può essere complicata, onerosa e richiedere molto tempo.

Possiamo investire nei REIT, acquistando direttamente le loro azioni in borsa o tramite dei fondi che replicano il loro andamento passivamente, come gli ETF su REIT.

Investire nei REIT tramite gli ETF, ci da la possibilità di ottenere un’ampia diversificazione anche a livello geografico ad un basso costo.

Se anche tu vorresti sfruttare tutti i vantaggi di investire nei REITs immobiliari, ma non sai come approcciarti a questo affascinante settore, puoi rivolgerti al nostro servizio di consulenza finanziaria online, anche per una valutazione gratuita.

Quindi come investire i soldi nel mattone meglio possibile?

Volendo effettuare investimenti immobiliari, abbiamo visto quindi, come siano tante le variabili da tenere in considerazione:

La valutazione/svalutazione dell’immobile, le tasse da pagare per l’acquisto, la convenienza della messa a rendita dello stesso, il rischio di morosità dell’inquilino, la scarsa diversificazione nel singolo investimento immobiliare e tutti i rischi che ne conseguono.

Se stiamo valutando di acquistare un immobile per investimento, consideriamolo come un vero e proprio asset, utile per diversificare il nostro portafoglio, ma che rappresenti solo una fetta del totale di esso.

Teniamo sempre conto che esistono valide alternative per investire in modo più diversificato e con meno rischi nel settore immobiliare, avvalendosi dei mercati finanziari, come i REITs. Per maggiori approfondimenti puoi far riferimento al nostro servizio di consulenza finanziaria online.