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investire nel mattone

Investire nel mattone conviene ancora?

In Italia, investire nel mattone è sempre stato sinonimo di rendita sicura.

Acquistare una casa o un qualsiasi altro bene immobile è un insegnamento che ci viene inculcato sin da giovanissimi.

Siamo cresciuti con la convinzione che possedere una seconda casa ci avrebbe permesso di vivere serenamente e di goderci la vita.

Lasciando infine una cospicua eredità ai nostri figli.

Se questo è stato tendenzialmente vero per le generazioni che ci hanno preceduto, ai giorni nostri  la realtà purtroppo è molto diversa.

Vedremo che investire nel mattone oggi tramite il sistema “tradizionale” di compravendita o di messa a reddito di  un’immobile non ci da più la certezza di un tempo.

E vedremo anche che ci sono forme alternative ed alla portata di tutti per investire in modo sicuro ed efficiente nel settore immobiliare.

investire oggi nel mattone

Investimenti immobiliari: cosa significa?

Quando parliamo di investimenti immobiliari, dobbiamo innanzitutto fare una distinzione molto importante:

  1. considerare se stiamo parlando della prima casa nella quale andremo ad abitare;
  2. oppure se siamo interessati a trarre profitto dal mercato immobiliare.

Nel primo caso si tratta di una scelta di vita per la quale utilizziamo i nostri risparmi e spesso ci indebitiamo per comprare la casa dove vogliamo vivere con la nostra famiglia.

La questione è senz’altro diversa quando si parla di acquistare un immobile per investire nel mattone, cioè creare un business dove allocare il nostro capitale in un tipo di investimento per trarne un profitto .

Come per tutti gli investimenti bisogna valutare l’effettiva convenienza in termini di rapporto rischio/rendimento.

Nel 2022 possedere un immobile comporta una serie di adempimenti, impegni, rischi e tasse da non sottovalutare.

Andiamo a vedere più nel dettaglio di cosa si tratta.

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Quali costi dobbiamo sostenere per investire nel mattone

Dobbiamo considerare che investire nel mattone prevede innanzitutto tantissimo tempo da dedicare.

In linea di massima, gli step da seguire sono:

  1. valutazione del prezzo;
  2. trattativa;
  3. acquisto dell’immobile;
  4. gestione continua negli anni.

Insomma, si tratta di  una vera e propria attività lavorativa.

Tutte le ore dedicate a quest’attività vanno considerate come un costo, in quanto non possono essere dedicate ad altre attività produttive.

Aggiungiamo poi tutti i costi relativi alla fase di acquisizione, come ad esempio:

  • agenzia immobiliare;
  • il notaio;
  • l’imposta di  registro;
  • imposta ipotecaria (in caso di mutuo);
  • la perizia;
  • l’istruttoria;
  • interessi passivi.

Altro aspetto rilevante è che le case, come tutti i beni materiali, deperiscono nel tempo.

In poche parole avremo altri costi ricorrenti di manutenzione annua per elettrodomestici, impianti, bagni, infissi e così via.

Ciò significa che, quando andremo a calcolare il rendimento del nostro investimento immobiliare, dovremo sottrarre dall’affitto annuo percepito o dalla vendita i costi direttamente sostenuti,  così come il tempo impiegato per la gestione ed ovviamente le tasse.

Un salasso, insomma!

investire nel mattone conviene ancora

Quali rischi si corrono ad investire nel mattone

Quando parliamo di investimenti, un potenziale rendimento è sempre correlato ad un determinato rischio.

Se acquistiamo un immobile, il fattore principale da considerare è la concentrazione del rischio del nostro investimento.

Infatti, allocando per intero il nostro capitale su un singolo bene, concentriamo tutto il rischio su di esso.

Ed in casi di eventi eccezionali quali incendio, crollo o calamità naturali, rischiamo di perdere tutto!

Il rischio cosiddetto specifico è l’esatto opposto della diversificazione, principio cardine su cui si dovrebbe basare un buon investimento.

Altro aspetto rilevante è la non “liquidabilità” immediata del bene.

In media, in Italia per vendere un immobile ci vogliono almeno sei mesi.

Quindi in caso di emergenze o necessità improvvise non sarà possibile usufruire subito del proprio denaro.

Va considerata poi la possibile perdita di valore del bene, poiché non è detto che in futuro la quotazione degli immobili aumenti.

Al contrario, chi ha investito nel mattone in Italia ha visto diminuire i prezzi delle case negli ultimi 10 anni del 40%,  a differenza dell’area Euro dove si è invece registrata una risalita.

Altro annoso problema, infine, è la gestione degli affittuari che è diventata sempre più complicata negli ultimi anni.

Spesso sentiamo racconti di inquilini che non hanno pagato l’affitto, oppure che sono in ritardo con le mensilità.

E che dire di quei proprietari che hanno ritrovato la casa in condizioni pessime dopo l’uscita dell’affittuario?

Per non parlare dei casi di occupazione abusiva che purtroppo continuano ad aumentare sempre di più nel nostro paese.

Insomma, siamo ancora sicuri che investire nel mattone sia così conveniente?

I rendimenti dell’investimento immobiliare

Finora abbiamo visto i costi ed i rischi che si celano dietro l’investimento nel mattone.

Adesso prendiamo in considerazione il potenziale rendimento.

In Italia il  rendimento medio lordo si aggira intorno al 7% annuo.

Visto da solo questo dato non sembrerebbe male, no?

Ricordiamoci però che dal rendimento lordo ogni anno vanno detratti i costi di manutenzione, le ore di lavoro impiegate per la gestione del bene ed infine le tasse.

Tutti questi costi abbassano notevolmente il profitto, rendendolo in sostanza insoddisfacente.

Soprattutto se paragonato ad altre tipologie di investimenti nel settore immobiliare.

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Valide alternative per investire nel mattone

Quale può essere quindi un’alternativa valida dove investire nel mattone aumentando il rendimento e diminuendo i rischi?

Una risposta sono i REITs (Real Estate Investment Trust), ovvero società di investimento immobiliare specializzate nella compravendita e gestione di immobili.

Queste società hanno tutte determinate caratteristiche:

  • devono distribuire almeno il 90% dei profitti ai soci;
  • devono investire in immobili almeno il 75% del capitale;
  • l’80% degli utili deve derivare da immobili;
  • devono avere almeno 100 azionisti.

Tramite la partecipazione a queste società si può investire nel mercato immobiliare anche con piccoli capitali evitando l’indebitamento.

Infatti, essendo quotate in borsa, sono acquistabili con un semplice click e non hanno bisogno di un’attività che richieda tempo o competenze specifiche nel settore.

Inoltre ci danno flussi di cassa derivanti da cedole certe: in poche parole si ha un rendimento minimo assicurato.

I REITs, infine, non hanno la concentrazione del rischio relativo al singolo immobile perché, proprio come un ETF, hanno quote di diversi immobili.

Questo permette una liquidità notevole e ci permette di poter disinvestire quando si vuole e ricevere il proprio capitale in pochissimo tempo.

E che dire degli svantaggi?

Come ogni investimento, ovviamente, anche i REITs hanno i propri svantaggi.

Infatti acquistando azioni di queste società ci possiamo esporre a questi tipi di rischio:

  • settoriale, cioè il settore in cui la società è specializzata;
  • geografico, vale a dire in quali Paesi opera la società;
  • specifico, ovvero il rischio intrinseco della singola azienda.

Per superare quest’ultimo rischio, a mio avviso il più importante da considerare quando si parla di investimenti a medio-lungo termine come quello immobiliare, la soluzione migliore sono gli ETF immobiliari.

dove investire nel mattone

ETF immobiliari

Gli ETF immobiliari sono dei fondi di investimento con all’interno le azioni di tantissime aziende di investimento immobiliari (i già citati REITs).

Questo ci permette di raggiungere la massima diversificazione possibile anche con piccole somme, perché si possono comprare quote di un fondo con all’interno centinaia di aziende che a loro volta investono in centinaia di immobili. 

Capite bene che la differenza tra acquistare un ETF immobiliare oppure acquistare un singolo immobile è abissale.

Esistono vari tipi di ETF immobiliari e si suddividono in base:

  1. all’area geografica;
  2. al tipo di valuta;
  3. al rilascio o meno dei dividendi.

In poche parole, esiste un’ampia scelta per l’investitore che può comprare e vendere in tempo reale ciò che preferisce.

Qual è quindi la soluzione più efficiente per investire nel mattone oggi?

Questa è sicuramente un ETF immobiliare.

Chiaramente non va dimenticato che sono comunque ETF azionari, specifici del settore immobiliare, quindi prodotti di investimento da valutare attentamente in quanto hanno comunque una concentrazione di rischio settoriale.

Perciò, se volete investire nel mattone tramite strumenti finanziari anziché tramite l’acquisto di un immobile, vi consiglio di chiedere sempre un parere ad un consulente finanziario indipendente.

Solo così potrete sapere l’effettiva convenienza di inserire o meno un prodotto del genere nel vostro portafoglio.

E pianificare con serenità il vostro futuro finanziario.

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