Investimenti immobiliari: ne vale la pena?

Non è certo un segreto che gli investimenti immobiliari siano tra i preferiti degli italiani.

Le motivazioni che muovono gli investitori in tal senso sono molteplici.

In particolare per motivi culturali e per grande disponibilità di immobili sul nostro territorio.

Spesso però, per convinzioni sbagliate e valutazioni troppo superficiali, si cade nell’errore di trovarsi invischiati in situazioni poco piacevoli.

In particolare quando optiamo, troppo alla leggera, per un acquisto di un immobile per scopi d’investimento.

Per fare chiarezza su vari temi, in quest’articolo avremo la possibilità di analizzare vari argomenti :

• I falsi miti sull’investimento immobiliare ed i rischi che ne conseguono
• comprare casa: accendere un mutuo o comprarla in contanti?
• comprare un immobile per affittarlo?
• crowdfunding immobiliare
• come investire nel settore immobiliare senza acquistare un immobile fisicamente? : scopriamo i REIT

I falsi miti sull’investimento immobiliare ed i rischi che ne conseguono

Uno dei concetti fondamentali da comprendere per iniziare ad avere una visione più completa sul mercato immobiliare è che un immobile rappresenta a tutti gli effetti un asset finanziario, con tutte le variabili di rischio/beneficio che ne possono conseguire.

E’ diffusa inoltre, la falsa convinzione (risalente agli anni ’70 e ’80) che il valore degli immobili, sia destinato inesorabilmente a crescere nel tempo.

Conseguentemente l’investitore italiano medio guarda al mattone come un investimento sicuro, privo di rischi, ed a reddito garantito.

Purtroppo queste credenze lasciano il tempo che trovano.

Certe operazioni immobiliari possono, se fatte in maniera professionale,  essere molto profittevoli quando si trova la giusta opportunità.

Ma è difficile e rischioso improvvisarsi in un settore come quello immobiliare, come è impossibile ignorare certi dati statistici incontrovertibili.

Comprare un immobile, con la speranza di rivenderlo in futuro ad un prezzo maggiore, per il solo effetto di un aumento di valore dello stesso, risulta una strategia poco efficace.

Vuoi portare avanti un’operazione di compravendita immobiliare con l’obiettivo di ottenere una plusvalenza in un arco temporale breve o medio?

Serve un’elevata esperienza nel settore e la conoscenza specifica del mercato immobiliare.

E il mercato immobiliare cambia a seconda della specifica area geografica.

Attenzione quindi a ponderare bene ogni scelta, e a non buttarsi a capofitto sugli investimenti immobiliari.

Agli occhi di un neofita senza la giusta conoscenza del settore, potrebbero sembrare convenienti, ma nascondono molteplici insidie.

Inoltre, in termini di diversificazione, investire gran parte del nostro patrimonio nel settore immobiliare. non è la scelta migliore.

Inoltre rappresenta una scelta che ci espone ad un alto rischio specifico, in particolare se possediamo già una casa di proprietà.

Potremmo trovarci in seria difficoltà nel caso di una grave crisi del settore, quindi è bene sempre diversificare il capitale in diverse asset allocation.

Altra pecca dell’investimento immobiliare è sicuramente la sua scarsa liquidità.

In altre parole, non è semplice, né veloce, vendere un immobile: potrebbe richiedere tempo e presentare dei costi di commissione molto onerosi.

Comprare la prima casa

Se decidiamo di acquistare un immobile, è doveroso fare un’importante differenza su quello che rappresenta l’acquisto della prima casa e l’acquisto di un immobile in ottica d’investimento. Nel caso si tratti di acquisto prima casa, dobbiamo valutare se accendere in mutuo o pagare direttamente l’immobile se abbiamo la disponibilità finanziaria.

Quali sono le conseguenza di questa scelta?

Acquistare l’immobile in contanti ci priva, ovviamente, di una grossa disponibilità di denaro.

Stipulare un mutuo per l’acquisto dell’immobile, contrariamente, ci dà la possibilità di collocare il capitale contante in maniera differente.

Ad esempio adoperarlo nei mercati finanziari con l’obiettivo di creare del valore, quindi accrescere lo stesso e/o ricavarne una rendita.

Questo ragionamento, è legato ad un’importante informazione, che determina la fattibilità di un’operazione del genere, ovvero il tasso del mutuo al quale si va a comprare l’immobile.

Ipotizziamo di aver contratto un mutuo a 20 anni ad un tasso, ad esempio, del 2,5%.

La domanda che dobbiamo porci è la seguente: è ipotizzabile ottenere una rendita maggiore del 2,5% l’anno, adoperando il nostro capitale, avvalendosi dei mercati finanziari nell’arco di 20 anni?

Statisticamente, la risposta è sicuramente sì.

Mediamente un investimento nei mercati finanziari, per un periodo superiore ai 10 anni, porta dei risultati medi annui che si aggirano, a seconda del profilo di rischio del portafoglio, tra il 5% ed il 7%.

E’ possibile quindi, costruire un piano d’investimento con l’obiettivo di “battere” il tasso di mutuo nel lungo termine.

Dopo i 20 anni ipotizzati, quindi, avremo scontato l’importo del mutuo ed allo stesso tempo conferito valore al capitale investito nei mercati finanziari.

E per gli investimenti immobiliari?

Differente è la valutazione da fare nel caso in cui si scelga di comprare un immobile in ottica di investimenti immobiliari.

Come abbiamo visto, è estremamente difficile prevedere l’andamento delle quotazioni del mercato immobiliare.

Comprare un immobile e subirne passivamente la svalutazione, che potrebbe durare anni, o peggio decenni, inevitabilmente arrecherebbe un danno alla salute delle nostre finanze.

Inoltre, se dovessimo svincolare il capitale per un’urgenza nel breve termine, questo ci costringerebbe a vendere l’immobile ad un prezzo inferiore a quello d’acquisto.

Così avremmo perso denaro.

Da considerare anche che negli ultimi 25 anni gli immobili che hanno tenuto un livello di prezzo sostenibile e che non hanno subito una grossa svalutazione, sono quelli al centro delle grandi città, come Roma o Milano.

In provincia invece il calo della quotazione del mercato immobiliare si attesta circa al 15%.

In ottica d’investimento, dunque, l’immobiliare dovrebbe rappresentare un’opportunità per l’investitore per diversificare il portafoglio, ma solo in piccola parte.

Comprare un immobile per affittarlo?

Convinzione ancor più radicata, è quella di acquistare una casa, con la finalità di ottenere una rendita certa.

Bene, cerchiamo di analizzare al meglio i pro ed i contro di questa scelta con un esempio pratico:

Ipotizziamo di acquistare un immobile al costo di 100mila euro in contanti, quindi senza mutuo, e di affittarlo per 400 euro al mese.

La nostra rendita annua sarà di 400 x 12 = 4800 euro.

A questa cifra dobbiamo ovviamente sottrarre le imposte da pagare sull’affitto, che nel caso ad esempio della tassazione con cedolare secca sono del 21%.

Quindi 4800 euro – 21% = 3.792 euro.

Ovvero un rendimento annuo di circa il 3,8% sul capitale totale di 100mila euro.

Se poi a questa cifra sottraiamo le spese di natura straordinaria, che competono al proprietario (il costo di intermediazione dovuto all’agenzia immobiliare, le spese notarili, che ammontano sempre a diverse migliaia di euro, le varie imposte da pagare, tutto unito al rischio che l’inquilino sia moroso e non paghi regolarmente, la percentuale di rendimento dell’immobile rispetto al prezzo d’acquisto diminuisce sensibilmente.

Pensi valga ancora la pena di buttarsi sugli investimenti immobiliari?

E investire invece sui mercati?

Un investimento nei mercati finanziari, d’altro canto,  può, realisticamente, portare un beneficio nel lungo termine del 5/7% annuo.

Dunque adoperando un capitale di 100mila euro è ipotizzabile ottenere un rendimento medio di 7.000 euro annui.

Una volta pagato il 26% di tasse sulle plusvalenze finanziarie diventano 5180 euro annui, circa il 5,2% rispetto al capitale di 100mila euro.

E’ importante quindi calcolare caso per caso, rispetto al capitale investito, la convenienza di un’operazione di natura immobiliare, che abbia come obiettivo quello di avere una rendita certa, visto che questa rendita potrebbe:

• Non essere così certa come ci si aspetta;
• Essere inferiore alle nostre aspettative, a causa dei costi accessori da sostenere;
• Essere inferiore a quella che si potrebbe ottenere investendo il capitale nei mercati finanziari;

Crowdfunding immobiliare, di cosa si tratta?

Negli ultimi anni, grazie alla tecnologia, si sono presentate agli investitori altre opportunità innovative per investire nel mercato immobiliare.

Una di queste è il crowdfunding immobiliare.

Società private, appositamente strutturate ed autorizzate ad operare in tal senso, avviano delle campagne di raccolta fondi, con l’obiettivo di acquistare degli immobili e successivamente ottenere delle plusvalenze finanziarie dalla vendita degli stessi.

La società che si occupa di quest’operazione: quindi, anziché chiedere un prestito ad una banca per l’acquisto dell’immobile, viene finanziata dagli investitori.

Questi infatti decidono di partecipare al progetto e poi riceveranno al termine dell’operazione un profitto prestabilito all’inizio della sottoscrizione del contratto.

Vantaggi e rischi del crowdfunding

I vantaggi di questo sistema sono molteplici.

In primis, quello di poter partecipare ad una compravendita immobiliare senza sborsare una cifra ingente, bensì anche con poche centinaia di euro.

Inoltre, di poter diversificare l’investimento puntando su diverse operazioni immobiliari.

I rischi sono ovviamente connessi ad un possibile fallimento societario: in quel caso gli investitori rischierebbero di perdere in parte o tutto l’investimento.

Spesso inoltre, quando si investe nelle costruzioni vere e proprie, e non nelle ristrutturazioni degli immobili, i ritardi nella realizzazione e ultimazione dello specifico progetto possono costituire un problema del progetto stesso.

Non è detto poi che un investimento immobiliare porti sempre i frutti sperati, quindi anche se c’è un’approfondita analisi alle spalle, un’operazione potrebbe concludersi in perdita.

In ultimo, i tempi di rimborso potrebbero non essere rispettati, visto che l’immobile potrebbe rimanere invenduto per diverso tempo.

Come fare investimenti immobiliari senza acquistare un immobile fisicamente? I REIT

I REIT sono società che operano nel settore immobiliare, che possiedono direttamente, amministrano o finanziano proprietà che producono reddito.

Possiedono o affittano immobili e, di conseguenza, pagano il reddito derivante dalla locazione agli investitori.

Sono riconosciuti a livello internazionale e sono quotati sulle principali borse mondiali, e questo ne determina l’alto livello di liquidità.

Ci sono dei requisiti fondamentali che devono rispettare, tra i quali:

• Investire almeno il 75% delle proprie attività in proprietà;
• Il 75% dei propri profitti deve provenire da affitti e vendita di immobili o interessi su mutui ipotecari;
• Devono pagare almeno il 90% delle entrate tassabili sotto forma di dividendi agli azionisti;
• Il 50% della società non può essere detenuto da meno di 5 persone;
• In Italia la società deve avere minimo 100 azionisti;
• La società deve essere gestita da un amministratore fiduciario o da un consiglio di amministrazione.

I benefici dell’investimento in REIT

I benefici di investire in un REIT sono ovviamente molteplici.

In primis la grande diversificazione che offrono per chi vuole investire nel settore immobiliare, che di conseguenza elimina il rischio specifico dell’investimento nel singolo immobile.

Come abbiamo già citato, sono strumenti quotati, dunque molto liquidi, il che ci dà il vantaggio di poterne liquidare le quote quando meglio crediamo.

Al contrario, come sappiamo, la vendita di un immobile singolo può essere complicata, onerosa e richiedere molto tempo.

Possiamo investire nei REIT, acquistando direttamente le loro azioni in borsa o tramite dei fondi che replicano il loro andamento passivamente, come gli ETF su REIT.

Investire nei REIT tramite gli ETF, ci da la possibilità di ottenere un’ampia diversificazione anche a livello geografico ad un basso costo.

Investimenti immobiliari: onsiderazioni finali

Volendo effettuare investimenti immobiliari, abbiamo visto quindi, come siano tante le variabili da tenere in considerazione:

La valutazione/svalutazione dell’immobile, le tasse da pagare per l’acquisto, la convenienza della messa a rendita dello stesso, il rischio di poca liquidità del mercato immobiliare, la scarsa diversificazione nel singolo investimento immobiliare e tutti i rischi che ne conseguono.

Se stiamo valutando di acquistare un immobile per investimento, consideriamolo come un vero e proprio asset, utile per diversificare il nostro portafoglio, ma che rappresenti solo una fetta del totale di esso.

E non come una scelta che potrebbe rischiare, se fatta nel modo sbagliato, di vincolare tutto o gran parte del nostro capitale per anni, senza la possibilità di svincolarlo in breve tempo, o peggio ancora di svalutarlo nel tempo.

Teniamo sempre conto che il mattone è solo uno dei tanti modi per investire i propri risparmi e che esistono valide alternative per investire in modo più diversificato e con meno rischi nel settore immobiliare, avvalendosi dei mercati finanziari.