L’investimento immobiliare: il grande amore degli italiani

Il mattone è stato da sempre l’investimento preferito dagli italiani, che ancora oggi faticano a cambiare prospettiva e a considerare investire nell’immobiliare come un’asset class da inserire in portafoglio e non come l’unica asset class.

Fin dal dopoguerra, infatti, i nostri nonni hanno concentrato i loro investimenti nell’acquisire immobili.

Si trattava soprattutto di case e negozi, per “parcheggiare” la liquidità e il risparmio generati dalle rispettive attività lavorative.

E creare così una rendita passiva in grado di soddisfare contemporaneamente due desideri.

Uno, quello di avere sempre un flusso di denaro in grado di aumentare il proprio tenore di vita.

Due, quello di poter vedere e toccare con mano il proprio investimento, sempre pronto ad essere liquidato.

E magari ad un prezzo ben superiore a quello di acquisto, per poter cogliere le opportunità fornite da altri edifici!

Investire nell’immobiliare: faccio i soldi con le case!

Dal dopoguerra ad oggi tante cose sono cambiate e con esse le caratteristiche intrinseche all’investimento immobiliare.

Innanzitutto, partiamo con il dire che fare i soldi con le case è diventato molto più complicato. Una volta, ad esempio, i costi fissi connessi alle abitazioni erano molto più bassi.

L’imposizione fiscale, la burocrazia per ristrutturazioni o restauri, gli oneri connessi alle compravendite, solo per citarne alcuni, oggi costituiscono grosse limitazioni e riducono sensibilmente i guadagni di un investitore.

Per non parlare delle poche, o inesistenti, garanzie concesse al proprietario che intenda locare il proprio immobile, contro inquilini morosi o che occupino abusivamente le abitazioni.

Per dirla in termini finanziari, il “buy and hold” di un’abitazione da mettere in affitto oggi è quanto di più rischioso possa esserci in tema di investimento

Risulta necessario quindi iniziare a sfatare alcuni dei miti che da sempre contraddistinguono questo tipo di investimento.

Compro casa e la affitto: soldi a palate!

Il motivo per cui l’investimento immobiliare è considerato così allettante è perché si crede sia il modo più semplice per generare rendite passive, senza particolari competenza o difficoltà.

Che ci sarà mai di difficile? Compro una casa in più nel mio paesino di provincia, la metto in affitto e sono a posto, voilà, soldi che entrano sul conto tutti i mesi!

Purtroppo non è così, infatti l’acquisto di un immobile per investimento, oggi, non può prescindere da un’accurata analisi e mappatura territoriale, che mi permetta di sapere alcune cose prima della compravendita.

Ad esempio quale potrà essere il canone corretto per quel tipo di costruzione.

Inoltre è necessario informarsi prima di quale sarà l’imposizione fiscale su quell’immobile e sul reddito generato dagli affitti, in modo da avere da subito chiaro quale sarà l’ammontare dell’entrata netta….

e questo è spesso il vero tasto dolente, tanta fatica e denaro e poi non mi resta in tasca nulla! Non dimentichiamo, poi, che le case non sono ferme e immutabili ma invecchiano nel tempo e hanno bisogno di manutenzione.

Questa è spesso importante quando colpisce impianti o strutture centrali come il tetto; anche questi costi saranno da scorporare dal reddito e contribuiranno a rendere meno conveniente l’investimento immobiliare.

Il concetto di obsolescenza è, forse, l’aspetto più trascurato ma è, in realtà, quello che più incide sulla bontà o meno di un investimento immobiliare.

Investire nell’immobiliare: i prezzi crescono sempre, quindi guadagno sempre!

Altro mito da sfatare è quello legato al continuo aumento dei prezzi delle case, che permetterebbe di rivendere sempre al prezzo maggiore dell’acquisto.

Magari fosse così!

Se è vero che alcuni decenni fa, nei meravigliosi anni ‘60 e ‘70, il prezzo degli immobili continuava a salire negli anni, è anche vero che a quei tempi il tasso di inflazione era a doppia cifra.

Quindi quell’aumento di valore in realtà era solamente effimero e non costituiva una reale voce di rendimento.

Il prezzo aumentava, ma anche il costo della vita aumentava, pertanto si andava sempre in pareggio, se non in perdita.

E non ci si rendeva conto perché l’inflazione è quanto di meno evidente e più strisciante ci sia in finanza.

Nei decenni successivi, con il contenimento dell’inflazione e con le diverse dinamiche connesse alla vita delle persone, i prezzi sono saliti molto più lentamente in Italia.

Questo soprattutto in provincia, e, dal 2008 in poi molto spesso sono crollati per non risalire più.

Si sa, poi, che l’aumento dei prezzi è connesso alla domanda di case, ma se questa cala o non esiste proprio, i prezzi sono destinati inesorabilmente a scendere.

Ed è ciò che vediamo in Italia ormai da quasi quindici anni, periodo in cui le province si sono svuotate o quasi.

Le abitazioni in più, quando non sono crollate, passano da un’agenzia immobiliare all’altra nella speranza che qualcuno riesca finalmente a fare il miracolo di venderla, abbassando il prezzo.

E nel frattempo l’IMU aumenta e i costi di manutenzione pure…

L’unica soluzione sarebbe la rivalutazione della zona, ma il mercato ci dice che solo le grandi città, e soprattutto solo alcuni quartieri, hanno beneficiato di questo aumento dei prezzi.

Mentre il resto del territorio aleggia ancora in campo negativo.

La casa è un bene reale, che tocco con mano, quindi anche il suo prezzo è reale!

Il mito del prezzo è forse il più difficile da sfatare per gli investitori immobiliari in Italia.

Persiste infatti la convinzione che ciò che tocco con mano conservi il proprio valore, e di conseguenza il prezzo, in eterno.

Il tutto senza trovarsi mai in balìa delle avverse condizioni di mercato. Come è facile immaginare, è invece anche la credenza più sbagliata.

Il prezzo di un oggetto, e l’immobile è un oggetto, è dato dall’incontro tra domanda e offerta e non si può prescindere da ciò.

Il vostro immobile si trova in una zona depressa o a scarsa densità di popolazione?

La domanda tenderà ad essere più bassa e disposta a spendere meno per un immobile.

Pertanto anche il proprietario venditore si dovrà adeguare al mercato e rivedere le sue richieste. Il lato emotivo poi, come spesso accade, ci frega.

Questo perché tende a farci sopravvalutare ciò che è legato al nostro passato o a ricordi felici.

Ad esempio la casa dei nonni, dove giocavamo da bambini nelle lunghe estati a casa da scuola.

Se decidiamo di vendere quella casa, l’acquirente non avrà vissuto le stesse esperienze.

Il suo prezzo sarà scevro dei vostri dolci ricordi, ma la sua valutazione sarà un freddo calcolo matematico. Anche in campo immobiliare Mr. Market ha sempre l’ultima parola!

E, ricordate, i vostri mattoni non sono più preziosi di quelli del vicino, sono sempre mattoni…

La mia casa è bellissima, la rivendo quando voglio

Connesso al punto precedente vi è poi la credenza che il mio immobile sia bellissimo e, come tale, non vi sia dubbio che appena messo in vendita lo venderò.

Niente di più falso, infatti: come abbiamo detto prima, la compravendita di un immobile avviene a seguito dell’incontro tra domanda e offerta.

In quel momento in quel territorio e per quel tipo di immobile non c’è un’adeguata domanda?

Tu non potrai vendere velocemente la tua casa. Il mercato immobiliare è quanto di più illiquido vi sia.

Possono servire mesi o anni prima che questo magico incontro tra venditore e compratore possa portare i frutti sperati, che quasi sempre sono inferiori a quanto desiderato.

Quindi devo escludere l’investimento immobiliare dal mio portafoglio?

No, non è necessario, l’immobiliare è un’asset class al pari di azioni e obbligazioni e come tale va trattata.

Ovvero va inserita in una pianificazione diversificata, tenendo conto dei reali valori di entrate e uscite generate dal nostro investimento in relazione ad un orizzonte temporale prestabilito.

Se vuoi inserire in portafoglio l’asset immobiliare o ma non sai esattamente cosa fare richiedi una consulenza finanziaria online per scoprire la scelta adatta a te!

Che poi, se ci si pensa bene, dei miti citati in questo articolo sugli immobili, chiunque di noi sa come sfatarli e, anzi, lo fa tutti i giorni.

Il mio IPhone si rivaluta nel tempo? Non ha bisogno della manutenzione dopo alcuni anni di utilizzo? Lo rivendo sempre a prezzo maggiorato?

Ovviamente la risposta a tutte queste domande è no, e perché questo non dovrebbe valere per un altro oggetto come una casa?

Eppure, comprando un IPhone stiamo inconsapevolmente investendo nell’azienda che lo produce, che mi da un valore nel mio quotidiano.

Questo perché quello smartphone sarà per me strumento di lavoro e di svago: nel nostro piccolo siamo tutti investitori, non solo quando vogliamo speculare su un immobile.

Come investire in immobili: i 4 metodi più comuni

Come possiamo inserire l’asset immobiliare all’interno del nostro portafoglio?

Se te lo stai chiedendo la risposta è no, comprare un immobile non è l’unico modo per investire su questo settore.

Ecco i 4 metodi più comuni per investire nell’immobiliare in Italia o all’estero:

• Comprare un immobile per affittarlo
• Crowdfunding immobiliare
• Ristrutturare e vendere
• REITs

Ci tengo ad anticiparti che a parer mio il modo più efficiente per inserire l’immobiliare è l’utilizzo dei REITs, ma lo vediamo più avanti nel dettaglio!

Comprare un immobile per affittarlo

Il primo metodo che viene in mente ad un italiano quando gli viene chiesto “come investire nell’immobiliare” senza ombra di dubbio è quello di acquistare una casa o un appartamento per poi metterlo in affitto.

La rendita che un investimento di questo tipo può dare è abbastanza stabile, quasi a tal punto da essere considerata una “rendita passiva”.

Quello che però sfugge alla maggior parte delle persone è che un’immobile una volta acquistato va gestito e mantenuto in buono stato…

Valutare quindi l’effettiva redditività di un appartamento da affittare potrebbe non risultare così semplice come si pensa.

I costi di ristrutturazione, manutenzione, le imposte e molti altri aspetti rischiano di erodere notevolmente i guadagni, e in alcuni casi rendere l’investimento poco conveniente.

Un altro aspetto importantissimo da non sottovalutare è che in primis vanno trovati degli affittuari, ma non solo, devono anche essere persone affidabili!

Può capitare spesso che trattino male il tuo immobile o addirittura non ti paghino la retta.

Come avrai capito l’acquisto di un appartamento per affittarlo trascina con te tante complicazioni, ma vediamo il prossimo metodo!

Come investire in immobili senza soldi: il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare è uno dei metodi che ti permette di iniziare ad investire nell’immobiliare anche senza avere a disposizione un capitale considerevole, tuttavia bisogna stare molto attenti!

Il crowdfunding immobiliare (conosciuto anche come crowdlending) consiste nel partecipare con il proprio capitale ad una piccola parte di un acquisto di un immobile, così facendo gli investitori mettono insieme le loro forze e si accordano con gli sponsor interessati.

Esistono diverse piattaforme che mettono a disposizione degli investitori molteplici progetti a cui poter partecipare, ma come ti dicevo prima bisogna stare molto attenti…

Chi promette grandi guadagni con pochi sforzi e in poco tempo la maggior parte delle volte ti sta truffando!

Il crowdfunding per quanto possa essere un’attività interessante porta con sé un elevato rischio, dovuto anche al fatto di non essere totalmente regolamentato.

Ristrutturare e vendere: la fortuna degli americani

Se ti sei interessato a come e dove investire in immobili sicuramente ti sarai imbattuto in qualche americano che ha fatto una fortuna ristrutturando e rivendendo case e appartamenti.

Purtroppo ti devo deludere, in Italia non abbiamo diversi cavilli bancari e legali che ci permettono di farlo alla stessa maniera, tuttavia oggi ti spiegherò in cosa consiste il “flipping” immobiliare.

Rimanendo in tema di come investire nell’immobiliare una strategia molto conosciuta è quella del “flipping”, può sembrare un termine difficile ma il realtà è molto comune: si tratta di acquistare un immobile, ristrutturarlo, e venderlo ad un prezzo più elevato.

Detto così può sembrare immediato e privo di rischi, tutt’altro, per riuscire effettivamente a guadagnare qualcosa con questa strategia bisogna essere davvero degli esperti.

Alcune delle competenze necessarie sono:

• Saper stimare con assoluta precisione i tempi di ristrutturazione mettendo in conto degli inevitabili imprevisti
• Conoscere i prezzi dei materiali e della manodopera necessari
• Essere in grado di trovare i professionisti e le ditte giuste per effettuare i lavori

Inoltre per far andare in porto un investimento di successo bisogna conoscere come viene misurato il rischio finanziario in un investimento immobiliare, che ti posso assicurare, non è per niente scontato!

Insomma, come avrai capito non è un investimento alla portata di tutti…

Come investire nell’immobiliare partendo da zero: i REITs

Lo strumento a parer mio migliore per inserire in portafoglio l’investimento immobiliare in modo diversificato, è un REIT (Real Estate Investment Trust).

Si tratta di un investimento molto simile a quello in azioni, in Italia i REIT sono conosciuti come SIIQ, Società di Investimento Immobiliare Quotata.

Si tratta per l’appunto sono società che generano reddito con la costruzione e gestione di beni immobili.

Alcune Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) sono scambiate in Borsa.

Quindi investire in SIIQ permette di investire direttamente negli immobili di proprietà di una società, anche con capitali ridotti.

La scelta migliore in assoluto per investire nell’immobiliare è quella degli ETF sui REITs, quindi dei fondi diversificati al cui interno sono presenti molteplici titoli di società che investono e traggono profitto dal mercato immobiliare.

Se anche tu vuoi inserire in portafoglio l’asset immobiliare o hai già degli strumenti dedicati e vuoi capire se sono quelli adatti alla tua situazione richiedi una consulenza finanziaria online!

Dove investire in immobili in Italia: le località più gettonate

Una volta valutate tutte le opzioni precedenti e dopo aver parlato con un professionista del settore hai deciso che la scelta ottimale per te è l’acquisto di un’immobile.

Una delle prossime domande sarà sicuramente “dove investire nell’immobiliare?”.

Ecco qualche spunto sulle zone che nel tempo hanno restituito maggiori soddisfazioni.

Esistono città e zone d’Italia più attraenti rispetto ad altre per caratteristiche e vivacità del mercato.

Utili quindi per chi vuole effettuare un investimento in immobili residenziali dovrebbe puntare su alcune grandi città italiane.

Tra i centri urbani con la più alta percentuale di acquisti per investimento ci sono Napoli, Palermo e Verona.

A Seguire Milano, Bologna, Firenze, Bari e Torino.

Le città da evitare, invece sono Roma e Genova, che negli ultimi anni hanno registrato performance negative.

Uno dei vantaggi dell’investimento immobiliare in Italia è sicuramente il turismo, selezionare quindi delle zone ricche di attrazioni potrebbe favorire l’affitto di breve periodo (per esempio quello stagionale).

Investimenti immobiliari: conviene investire nell’immobiliare nel 2023?

Il mercato immobiliare in Italia negli ultimi 10 anni è stato piuttosto stazionario, lo conferma Bankitalia nella sua analisi annuale.

I prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili in Italia negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani.

Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione.

Investire nell’immobiliare rimane un mercato dove si possono fare degli ottimi affari, tuttavia è necessaria una capacità di operare di tipo specialistico.

C’è da ribadire però che, a differenza di come si crede, anche l’investimento immobiliare porta con sé numerosi rischi.

I dati parlano chiaro: nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrono maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare.