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L’investimento immobiliare: il grande amore degli italiani

Il mattone è stato da sempre l’investimento preferito dagli italiani, che ancora oggi faticano a cambiare prospettiva e a considerare l’immobiliare come un’asset class da inserire in portafoglio e non come l’unica asset class.

Fin dal dopoguerra, infatti, i nostri nonni hanno concentrato i loro investimenti nell’acquisire immobili.

Si trattava soprattutto di case e negozi, per “parcheggiare” la liquidità e il risparmio generati dalle rispettive attività lavorative.

E creare così una rendita passiva in grado di soddisfare contemporaneamente due desideri.

Uno, quello di avere sempre un flusso di denaro in grado di aumentare il proprio tenore di vita.

Due, quello di poter vedere e toccare con mano il proprio investimento, sempre pronto ad essere liquidato.

E magari ad un prezzo ben superiore a quello di acquisto, per poter cogliere le opportunità fornite da altri edifici!

Faccio i soldi con le case!

Dal dopoguerra ad oggi tante cose sono cambiate e con esse le caratteristiche intrinseche all’investimento immobiliare.

Innanzitutto, partiamo con il dire che fare i soldi con le case è diventato molto più complicato. Una volta, ad esempio, i costi fissi connessi alle abitazioni erano molto più bassi.

L’imposizione fiscale, la burocrazia per ristrutturazioni o restauri, gli oneri connessi alle compravendite, solo per citarne alcuni, oggi costituiscono grosse limitazioni e riducono sensibilmente i guadagni di un investitore.

Per non parlare delle poche, o inesistenti, garanzie concesse al proprietario che intenda locare il proprio immobile, contro inquilini morosi o che occupino abusivamente le abitazioni. Per dirla in termini finanziari, il “buy and hold” di un’abitazione da mettere in affitto oggi è quanto di più rischioso possa esserci in tema di investimento

Risulta necessario quindi iniziare a sfatare alcuni dei miti che da sempre contraddistinguono questo tipo di investimento.

Compro casa e la affitto: soldi a palate!

Il motivo per cui l’investimento immobiliare è considerato così allettante è perché si crede sia il modo più semplice per generare rendite passive, senza particolari competenza o difficoltà.

Che ci sarà mai di difficile? Compro una casa in più nel mio paesino di provincia, la metto in affitto e sono a posto, voilà, soldi che entrano sul conto tutti i mesi! Purtroppo non è così, infatti l’acquisto di un immobile per investimento, oggi, non può prescindere da un’accurata analisi e mappatura territoriale, che mi permetta di sapere alcune cose prima della compravendita.

Ad esempio quale potrà essere il canone corretto per quel tipo di costruzione.

Inoltre è necessario informarsi prima di quale sarà l’imposizione fiscale su quell’immobile e sul reddito generato dagli affitti, in modo da avere da subito chiaro quale sarà l’ammontare dell’entrata netta….

e questo è spesso il vero tasto dolente, tanta fatica e denaro e poi non mi resta in tasca nulla! Non dimentichiamo, poi, che le case non sono ferme e immutabili ma invecchiano nel tempo e hanno bisogno di manutenzione.

Questa è spesso importante quando colpisce impianti o strutture centrali come il tetto; anche questi costi saranno da scorporare dal reddito e contribuiranno a rendere meno conveniente l’investimento immobiliare.

Il concetto di obsolescenza è, forse, l’aspetto più trascurato ma è, in realtà, quello che più incide sulla bontà o meno di un investimento immobiliare.

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I prezzi delle case crescono sempre quindi con l’investimento immobiliare guadagno sempre

Altro mito da sfatare è quello legato al continuo aumento dei prezzi delle case, che permetterebbe di rivendere sempre al prezzo maggiore dell’acquisto. Magari fosse così! Se è vero che alcuni decenni fa, nei meravigliosi anni ‘60 e ‘70, il prezzo degli immobili continuava a salire negli anni, è anche vero che a quei tempi il tasso di inflazione era a doppia cifra,.

Quindi quell’aumento di valore in realtà era solamente effimero e non costituiva una reale voce di rendimento.

Il prezzo aumentava, ma anche il costo della vita aumentava, pertanto si andava sempre in pareggio, se non in perdita.

E non ci si rendeva conto perché l’inflazione è quanto di meno evidente e più strisciante ci sia in finanza. Nei decenni successivi, con il contenimento dell’inflazione e con le diverse dinamiche connesse alla vita delle persone, i prezzi sono saliti molto più lentamente in Italia.

Questo soprattutto in provincia, e, dal 2008 in poi molto spesso sono crollati per non risalire più. Si sa, poi, che l’aumento dei prezzi è connesso alla domanda di case, ma se questa cala o non esiste proprio, i prezzi sono destinati inesorabilmente a scendere.

Ed è ciò che vediamo in Italia ormai da quasi quindici anni, periodo in cui le provincie si sono svuotate o quasi e le abitazioni in più, quando non sono crollate, passano da un’agenzia immobiliare all’altra nella speranza che qualcuno riesca finalmente a fare il miracolo di venderla, abbassando il prezzo.

E nel frattempo l’IMU aumenta e i costi di manutenzione pure… L’unica soluzione sarebbe la rivalutazione della zona, ma il mercato ci dice che solo le grandi città, e soprattutto solo alcuni quartieri, hanno beneficiato di questo aumento dei prezzi.

Mentre il resto del territorio aleggia ancora in campo negativo.

La casa è un bene reale, che tocco con mano, quindi anche il suo prezzo è reale

Il mito del prezzo è forse il più difficile da sfatare per gli investitori immobiliari in Italia.

Persiste infatti la convinzione che ciò che tocco con mano conservi il proprio valore, e di conseguenza il prezzo, in eterno.

Il tutto senza trovarsi mai in balìa delle avverse condizioni di mercato. Come è facile immaginare, è invece anche la credenza più sbagliata.

Il prezzo di un oggetto, e l’immobile è un oggetto, è dato dall’incontro tra domanda e offerta e non si può prescindere da ciò.

Il vostro immobile si trova in una zona depressa o a scarsa densità di popolazione?

La domanda tenderà ad essere più bassa e disposta a spendere meno per un immobile.

Pertanto anche il proprietario venditore si dovrà adeguare al mercato e rivedere le sue richieste. Il lato emotivo poi, come spesso accade, ci frega.

Questo perché tende a farci sopravvalutare ciò che è legato al nostro passato o a ricordi felici.

Ad esempio la casa dei nonni, dove giocavamo da bambini nelle lunghe estati a casa da scuola.

Se decidiamo di vendere quella casa, l’acquirente non avrà vissuto le stesse esperienze.

I suo prezzo sarà scevro dei vostri dolci ricordi, ma la sua valutazione sarà un freddo calcolo matematico. Anche in campo immobiliare Mr. Market ha sempre l’ultima parola!

E, ricordate, i vostri mattoni non sono più preziosi di quelli del vicino, sono sempre mattoni…

La mia casa è bellissima, la rivendo quando voglio

Connesso al punto precedente vi è poi la credenza che il mio immobile sia bellissimo e, come tale, non vi sia dubbio che appena messo in vendita lo venderò.

Niente di più falso, infatti: come abbiamo detto prima, la compravendita di un immobile avviene a seguito dell’incontro tra domanda e offerta.

In quel momento in quel territorio e per quel tipo di immobile non c’è un’adeguata domanda?

Tu non potrai vendere velocemente la tua casa. Il mercato immobiliare è quanto di più illiquido vi sia.

Possono servire mesi o anni prima che questo magico incontro tra venditore e compratore possa portare i frutti sperati, che quasi sempre sono inferiori a quanto desiderato.

Quindi devo escludere l’investimento immobiliare dal mio portafoglio?

No, non è necessario, l’immobiliare è un’asset class al pari di azioni e obbligazioni e come tale va trattata.

Ovvero va inserita in una pianificazione diversificata, tenendo conto dei reali valori di entrate e uscite generate dal nostro investimento in relazione ad un orizzonte temporale prestabilito. Se poi, ci si rende conto che l’immobile fisico è troppo impegnativo, ma non si può fare a meno di avere immobili in portafoglio, si può valutare l’investimento in un REIT.

Si tratta di strumenti quotati che investono in aziende di gestione e sviluppo immobiliare, liquido e diversificato. Che poi, se ci si pensa bene, dei miti citati in questo articolo sugli immobili, chiunque di noi sa come sfatarli e, anzi, lo fa tutti i giorni.

Il mio IPhone si rivaluta nel tempo? Non ha bisogno della manutenzione dopo alcuni anni di utilizzo? lo rivendo sempre a prezzo maggiorato?

Ovviamente la risposta a tutte queste domande è no, e perché questo non dovrebbe valere per un altro oggetto come una casa? Eppure, comprando un IPhone stiamo inconsapevolmente investendo nell’azienda che lo produce, che mi da un valore nel mio quotidiano.

Questo perché quello smartphone sarà per me strumento di lavoro e di svago: nel nostro piccolo siamo tutti investitori, non solo quando vogliamo speculare su un immobile.

 

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