Investire in immobili da investimento

In questo articolo ragioneremo su come investire in immobili.

Vedremo quali sono gli elementi da prendere in considerazione per un corretto investimento in immobili.

Ed infine valuteremo l’investimento in immobili a confronto di altre soluzioni di investimento.

Questo articolo è consigliato per gli investitori che vogliono capire come investire in immobili (e se ne vale ancora la pena).

Ma anche per i detentori di immobili che stanno cercando di capire cosa fare del proprio patrimonio immobiliare.

INIZIAMO!

Investire in immobili è sempre stato sulla bocca di ogni investitore italiano.

Ma cosa si intende per “investire in immobili”?

Quando parliamo di investire in immobili, ci riferiamo ad una attività attraverso la quale impieghiamo il nostro capitale per l’acquisto da investimento immobili per ricavare un guadagno, tramite la vendita o la messa in affitto.

In un caso più imprenditoriale invece, ci si riferisce all’impiego di capitale per sostenere operazioni immobiliari di altre società ottenendo un profitto.

Tutti noi residenti italiani (ma non solo), abbiamo sentito dire, almeno una volta nella vita, che l’investimento nel mattone fosse l’acquisto più sicuro e redditizio in assoluto.

Ma è veramente così?

Investire in immobili è un’attività molto complessa, e l’obiettivo di questo articolo è di offrire più punti di vista cercando di fare chiarezza sul tema.

Per chi non avesse tempo di leggere tutto l’articolo, anticipo che investire in immobili è una pratica che potrebbe essere molto profittevole quando si presenta la giusta opportunità.

Tuttavia, in Italia, il valore degli immobili nel corso degli anni si è svalutato, e sta continuando a farlo.

Negli ultimi 10 anni, nonostante il mercato mondiale immobiliare abbia avuto una crescita non indifferente. In Italia abbiamo registrato una svalutazione media del 20%. Questa frase risulterà molto strana per molti proprietari di immobili.

Ma bisogna considerare che finché qualcuno non darà il valore che si chiede per gli immobili, non si potrà dire di averci guadagnato, o che comunque, il valore degli immobili sia rimasto invariato.

Al netto della svalutazione, non è comunque semplice prevedere i trend del mercato immobiliare.

E trovare, soprattutto, un investimento in immobili che possa essere semplice e redditizio come l’investimento in mercati finanziari.

Se vuoi capire come investire nei mercati finanziari, richiedi una consulenza finanziaria online!

Quando decidiamo di investire i nostri soldi è senso comune trovare quelle soluzioni che diano il maggior rendimento con il minimo sforzo.

Proprio per questa ragione, identificare un ottimo investimento significa prendere in considerazione 3 elementi.

Il ritorno dell’investimento, quanto mi rende questo investimento nel tempo al netto dei costi.

i rischi del capitale, a che rischio è soggetto il mio capitale seguendo questo investimento.

la liquidabilità dell’investimento, in quanto tempo posso trasformare il mio investimento in contante da poter utilizzare.

Se non si è esperti del settore immobiliare, investire nei mercati finanziari è molto più semplice, molto più flessibile e molto più redditizio rispetto ad un canonico investimento in immobili.

Rispettando quindi i tre elementi descritti in precedenza.

Proviamo però ad approfondire il tema nei prossimi paragrafi.

Il fascino di investire in immobili

Premessa da fare prima di addentrarci in argomenti tecnici, è capire come il popolo italiano sia arrivato a possedere un mercato immobiliare così saturo.

Per l’investitore italiano, gli immobili hanno sempre avuto una nota di fascino e di preferenza.

Sicuramente possiamo attribuire questa attitudine a motivi culturali e storici.

Si stima che ci siano all’incirca 1,2 immobili per cittadino, e che il 73% della popolazione possegga almeno una casa di proprietà.

Questa è una nota molto positiva da un punto di vista di sicurezza e stabilità per tutte le famiglie italiane.

Ma l’estrema propensione all’investimento in immobili, che non si ferma all’acquisto della prima casa, ha portato e porterà nel tempo, ad un aggravarsi del valore di questo genere di investimento.

Attualmente esiste un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato che può essere in molti casi complesso da vendere.

Proprio perché esistono moltissime proprietà su cui i consumatori potrebbero fare affidamento.

Il potersi aggiudicare degli inquilini o dei compratori non è affatto scontato.

Inoltre, la casa è allo stesso tempo considerabile come un asset finanziario, ma anche un bene tangibile con il quale si possono venire a creare legami anche emozionali.

Per esempio, un bene ereditato, come potrebbe essere proprio la casa di famiglia.

Questi elementi spesso, non permetteranno di applicare all’investimento in immobili gli stessi parametri razionali che si utilizzano quando si considerano altri investimenti.

Pur avendo lo stesso valore di mercato di altri immobili, tende ad essere sopravvalutata proprio per via del legame affettivo, minando la vostra possibilità di essere profittevoli con il vostro patrimonio. Ovviamente, questo particolare caso lo avremmo se dovessimo vivere nella casa o dovessimo ereditarla.

E se invece dovessimo semplicemente farci delle operazioni di acquisto da investimento immobili?

Come investire in immobili

Come detto in precedenza, il come investire in immobili può essere fatto o tramite la messa in affitto o tramite la ristrutturazione e successivamente la rivendita.

In entrambi i casi è necessario valutare 2 elementi essenziali.

Quali sono?

I principali 2 elementi da guardare quando si vuole investire in immobili nel modo corretto, sono semplici, ma per niente facili.

Partiamo prima di tutto con la location.

Per una serie di fattori, investire in una città o in un’altra, fa una grossa differenza in termini di ritorno dell’investimento.

Sia perché, magari, la città è in espansione ed esiste un’alta richiesta di abitazione.

Sia perché possono esserci delle strutture di valore proprio in quella città, che permettono di avere un rendimento più alto rispetto ad altre città, come magari un’università o diversi monumenti storici.

La location è indubbiamente il primo elemento da tenere in considerazione.

Il secondo elemento da prendere in considerazione è il prezzo.

Quanto devo spendere per effettuare l’investimento in questi immobili?

Riuscire a comprare ad un prezzo rispetto ad un altro, fa molta differenza in ottica di ritorno dell’investimento.

Da questo punto di vista le considerazioni da fare sono moltissime, ma sintetizzando, più basso è il prezzo che si riesce a strappare dal venditore, e più alto sarà il potenziale guadagno dell’investimento.

Come investire in immobili: i professionisti

Entrando nel dettaglio esistono molti altri fattori da tenere in considerazione, come ad esempio l’affidarsi a dei professionisti prima della compravendita.

Acquistare degli immobili senza essersi prima confrontati con almeno due o tre delle seguenti figure: architetti, ingegneri, agenti immobiliari, consulenti finanziari, notai, commercialisti, impresari edili, avvocati ed interior designer; potrebbe rappresentare un rischio più alto quando si vuole investire in immobili.

L’opinione dei professionisti potrebbe far notare degli elementi, che non potrebbero essere notati senza un’adeguata preparazione.

Altri fattori da tenere in considerazione quando si vuole investire in immobili è sicuramente la possibilità di trovare degli inquilini che restino in affitto o degli acquirenti, che dopo la ristrutturazione decidono di acquistare.

Al netto di tutte queste considerazioni possiamo dire, che non è per nulla semplice investire in immobili, soprattutto se come detto all’inizio, non si è esperti del settore.

Ma proviamo a fare un esempio pratico, se facessimo un calcolo medio, quanto mi potrebbe rendere investire in immobili?

Investire 100.000€ in immobili

Fino ad ora abbiamo spiegato cosa è l’investimento immobiliare e quali sono gli elementi da prendere in considerazione per effettuare un corretto investimento.

A questo punto analizziamo, mediamente, il potenzialmente rendimento al netto dei costi di circostanza.

Ipotizzando di investire 100.000€ in immobili per metterlo in affitto.

Non siamo professionisti del settore, ma vogliamo comunque affidarci a meno esperti possibili per poter risparmiare sui costi totali, che è altamente sconsigliato.

Sicuramente avremo comunque bisogno di un’agenzia immobiliare che potrebbe costare mediamente sui 3600€, subire un imposta di registro da 6000€, e sentire un notaio per 3000€.

Ovviamente questi sono costi medi, che possono essere più alti o più bassi in funzione alla casistica, se poi dovessimo effettuare un prestito i costi sarebbero molto più elevati.

Ipotizziamo però di avere i soldi liquidi sul conto, e di non dover richiedere alcun prestito.

A questo punto quello che abbiamo speso per acquistare la casa non sarà più di 100.000€, ma di 112600€ circa.

Spese per investire in immobili

Un altro fattore che entrerà in gioco saranno le spese periodiche di manutenzione.

Possedere un immobile per molti anni senza sistemare o efficientare la struttura, porterà inevitabilmente il vostro immobile a svalutarsi.

Sarà quindi indispensabile sistemarlo a dovere nel corso degli anni, e mediamente, possiamo considerare una spesa dell’1,5% del valore dell’immobile ogni anno.

Altro fattore sarà la quantità di tempo dedicato alla ricerca di un inquilino.

Una volta che viene comprato l’immobile sarà necessario impiegare del lavoro per arredarlo come volete, fare gli annunci per pubblicizzare il vostro immobile e fare colloqui per conoscere e valutare i potenziali inquilini.

Successivamente andare ogni mese a riscuotere l’affitto e sperare che l’inquilino non danneggi il vostro immobile, o che per lo meno paghi per tutti i mesi senza eccezioni o estremi ritardi.

Salta subito all’occhio che per poter affittare il tuo immobile, sarà necessario dedicare diverse ore, non solo per poter trovare qualcuno interessato, ma anche per tenerlo sistemato nel corso degli anni.

Ed essere in regola dal punto di vista assicurativo-amministrativo.

Quanto tempo bisogna dedicare all’investimento immobiliare?

Se facessimo un calcolo medio delle ore da dedicare, possiamo stimare all’incirca 100 ore all’anno.

Ovviamente la gestione dell’immobile può anche essere delegata, ma anche in quel caso bisognerebbe pagare qualcuno per poterlo amministrare.

Ipotizzando di non assumere nessuno, a questo punto, dovremmo calcolare quanto vale un’ora del nostro tempo che potremmo invece dedicare ad un lavoro.

Ipotizziamo quindi un costo di 20€ all’ora come un libero professionista medio.

Se prendiamo in considerazione tutti questi fattori e partendo da un affitto che può mediamente essere sull’8% del valore della casa all’anno.

Al netto di tutte le spese considerate qua sopra, il rendimento netto che ci potremo portare a casa sarà tra il 4 ed il 5% all’anno.

Ovviamente tutto dipende sempre dal posto in cui si sceglie l’immobile e le diverse spese che si affrontano.

Portarsi a casa quindi un 4-5% annuo netto, non è per niente male come rendimento.

Ma esistono altre soluzioni più comode?

Ricordiamoci che per poter valutare un investimento non dobbiamo solo considerare il ritorno dell’investimento!

Ci sono anche i rischi che derivano dall’investimento e la liquidabilità di quest’ultimo.

Investire in immobili, esistono alternative?

Attualmente abbiamo la fortuna di avere molti più canali di investimento nell’immobiliare.

Non siamo più costretti a dover sudare otto camicie per trovare un modo per investire in immobili da ristrutturare o per investire in immobili da affittare.

Un’ottima alternativa per ovviare tutti questi problemi, è l’investimento in panieri diversificati che investono in società immobiliari.

In questo caso, come gli ETF immobiliari.

Le società immobiliari sono società che raccolgono capitali, gestite da immobiliaristi, che acquistano e vendono (o affittano) immobili di qualsiasi tipo, con l’obiettivo di generare dei flussi di cassa o utili.

Questi utili verranno successivamente distribuiti a tutti gli azionisti, e quindi a tutti gli investitori.

Quindi questo ETF immobiliare non è nient’altro che un fondo diversificato che investe in centinaia di società immobiliari sparse in tutto il mondo o in una specifica area geografica.

Questo tipo di investimento può generare alla stessa maniera di un investimento immobiliare fisico, un rendimento che sta intorno al 4-5%.

Investimenti immobiliari con gli ETF

I vantaggi di questo strumento, oltre a quello della diversificazione in più paesi, è che sono facilmente liquidabili e chiunque può investirci con pochi capitali.

Ovviamente dipende dal fondo, ma parliamo di un investimento che può essere di qualche centinaio di euro, se non di qualche decina di euro.

Sicuramente molto più comodo che dover tenere fermi ingenti quantità di denaro all’interno di singoli immobili, e non poter magari creare un portafoglio diversificato composto da molti altri strumenti finanziari.

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Con questo tipo di investimento, dovremo inoltre considerare che avremo eliminato il problema di svalutazione dell’immobile e altri problemi che poche volte vengono presi in considerazione.

Un esempio è il rischio successorio.

Quando si posseggono più immobili e più figli, se non viene fatta una pianificazione successoria, ci saranno molti problemi dal punto di vista ereditario, che potrebbero portare a delle spese legali.

Un altro esempio è il rischio di vicinato.

Quando acquistiamo degli immobili, sappiamo quali sono le condizioni attuali, ma non possiamo sapere come gli immobili vicini verranno allocati e soprattutto a chi verranno allocati nel corso del tempo.

Per esempio, se dovessero subentrare altre persone che per un motivo o per un altro generano inquinamento acustico, i vostri immobili potrebbero subire delle svalutazioni non preventivate.

Investire in immobili: da affittare o da ristrutturare?

A questo punto dell’articolo è evidente come l’investimento in immobili debba essere ben ponderato, e soprattutto valutato rispetto ad altre soluzioni più comode e immediate.

Se dovessimo aver trovato gli immobili da investimento perfetti, che ci permettano di rispondere nel modo più veloce al “ dove investire in immobili da rendita o da ristrutturazioni “, senza doverci impegnare.

E che comunque ci garantisca di aver trovato quale investimento sicuro immobiliare da 15% di rendita annua, al netto di tutti i costi.

Non possiamo dire che questo non sia un ottimo investimento, o che perlomeno non valga la pena dedicarci del tempo!

Tutte le considerazioni che abbiamo fatto in precedenza sono per chi vuole guadagnare tramite l’investire in immobili da affitto.

Ma se invece dovessimo investire in immobili da ristrutturare?

In questo caso ci sarebbero molte più considerazioni da fare.

Sicuramente il lavoro sarebbe molto più tecnico e molto più dispendioso in termini di tempo e potenzialmente di denaro.

Se con la messa in affitto, potevamo accontentarci di pochi professionisti e tecnici, in questa circostanza, avremo necessità di molte più figure che ci possano consigliare.

In particolar modo su come effettuare tutti i lavori di ristrutturazione nel modo più efficiente possibile (sempre considerando che non si abbia esperienza nel settore).

Questa pratica la consiglio a persone che hanno esperienza del settore e che hanno la certezza di poter guadagnare tramite questa pratica.

Ma se stai cercando di guadagnare al meglio dai tuoi risparmi, restando sempre in questo settore, il mio consiglio è di valutare alternative più comode e redditizie.

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