Mutuo o affitto: cosa scegliere e perché

Mutuo o affitto?

Quando si cerca un immobile per utilizzarlo come abitazione si deve valutare se acquistarlo o prenderlo in affitto.

A meno di non possedere già tutta la liquidità necessaria, le opzioni disponibili sono di richiedere un mutuo o stipulare un contratto di locazione.

In questo articolo andremo a considerare le variabili più importanti e come queste possono aiutare a prendere la scelta migliore.

Andiamo a valutare sia i pro che i contro di entrambe le ipotesi così da capire quando è più conveniente fare un mutuo o se è opportuno rimanere in affitto.

Mutuo o affitto: quanta liquidità ho a disposizione?

Prima ancora di parlare di mutuo o affitto è importante capire quanta è la liquidità a disposizione e che percentuale copre rispetto all’importo dell’intero immobile.

Avere poca liquidità utilizzabile potrebbe non permettere di coprire l’anticipo minimo richiesto per il mutuo.

Infatti, bisognerà anticipare non meno del 20% del prezzo dell’immobile con la propria liquidità, e il valore si potrà recuperare solo in futuro rivendendo quanto è stato acquistato. 

Al contrario, avere tutta o gran parte della liquidità necessaria potrebbe portare a decidere di utilizzarla interamente per completare l’acquisto dell’immobile, oppure a finanziarsi solo per una minima parte anticipando la maggior parte del valore.

Non è detto che quest’ultima opzione sia la scelta migliore, bisogna tenere presente il costo opportunità di tale operazione.

Bisogna cioè tenere in considerazione tutte le possibili alternative e valutare quelle più convenienti in un’ottica di investimento anche oltre il mero mercato immobiliare.

E’ possibile considerare di utilizzare in ogni caso il finanziamento, potendo così impegnare la liquidità per altri investimenti, ad esempio finanziari che potrebbero offrire maggiori rendimenti. 

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La stessa possibilità sovraesposta esiste anche nel caso in cui si utilizzi il contratto di locazione.

Per una valutazione di questi scenari è necessaria una analisi completa della situazione patrimoniale dell’investitore e, contemporaneamente, un’analisi delle condizioni di mercato, con particolare attenzione al livello dei tassi nelle varie offerte e tipologie di mutuo (fisso, variabile, ecc).

Decidere in che misura anticipare il valore dell’immobile è senza dubbio un passo importante ma ci sono anche altre variabili da tenere in considerazione.

Mutuo: gli aspetti più importanti

Il mutuo è a tutti gli effetti un debito e comporta il pagamento di interessi, oltre al valore dell’immobile stesso.

Per poter ottenere questo tipo di finanziamento è necessaria anche una garanzia a tutela del prestito che si ottiene dall’intermediario.

L’istituto bancario andrà a valutare la situazione personale, familiare e lavorativa del soggetto/i che chiede il finanziamento e deciderà se concedere o meno il prestito.

Un altro aspetto che distingue mutuo e affitto consiste nel fatto che nella maggior parte dei casi, quando si stipula un mutuo, è necessario versare fin da subito una parte consistente del valore dell’immobile.

Il versamento minimo è generalmente intorno al 20% dell’importo totale ma può essere anche superiore, ciò dipende dagli accordi con la banca.

Una componente che spesso si sottovaluta è quella dei costi: ottenere la proprietà di un immobile comporta il dover sostenere una serie di spese che andrebbero analizzate in modo completo e approfondito.

Una volta ottenuto un quadro chiaro, sarà possibile un reale confronto con l’opzione alternativa dell’affitto.

Oltre ai già citati interessi legati al finanziamento, abbiamo tasse e spese burocratiche per l’acquisto (iva, imposte, notaio, eventuale pagamento agenzia, ecc).

Nel diventare proprietari dell’immobile prendiamo in carico anche una serie di spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria.

Oltre le rate del mutuo, quindi, affronteremo ulteriori costi periodicamente.

Inoltre, può essere opportuno anche assicurarsi contro catastrofi e calamità, queste assicurazioni presentano un costo ed infine non è da sottovalutare anche il costo di ristrutturazione dopo X anni.

In base al tipo di intervento, i costi possono essere anche notevolmente elevati.

Comprare casa: aumento di valore o no?

C’è, inoltre, un grande mito da sfatare: investire in un immobile non garantisce automaticamente la sicurezza di vederne il valore aumentato nel tempo.

Contrariamente a quello che si crede, il mercato immobiliare italiano ha visto una discesa del prezzo medio di vendita nell’ultimo decennio.

E siamo onesti, noi Italiani siamo molto affascinati dal mercato immobiliare.

Chiaramente ci sono le dovute eccezioni.

Considerando la città, il quartiere e lo stato dell’immobile è senza dubbio possibile fare degli acquisti che si possono rivelare anche degli ottimi investimenti.

È necessario quindi conoscere il mercato nel quale si va ad investire, così come avviene nella finanza lo stesso concetto vale per il mercato immobiliare. 

Diversamente si rischia di portare a termine pessimi acquisti che nel tempo si riveleranno un vero e proprio investimento fallimentare.

E’ importante però abbandonare l’associazione che comprare una casa significhi automaticamente fare un buon investimento.

Questa idea è molto radicata, soprattutto nella mentalità italiana, ma in certi casi può portare a delle inaspettate delusioni.

Affitto: le differenze rispetto al mutuo

L’affitto è un costo.

Spesso viene vista come una “opzione B”, una sorta di seconda scelta se confrontata con l’acquisto.

Per una valutazione ponderata è importante considerare con attenzione tutte le sfaccettature di questa alternativa.

Innanzitutto per andare ad abitare in affitto non è necessario un capitale iniziale, per lo meno non come quello che serve ad avviare un finanziamento.

Nella maggior parte dei casi è necessaria una semplice caparra di una o più mensilità.

È necessario dimostrare di avere la capacità reddituale per sostenerne il costo, ma lo sforzo economico complessivo e le garanzie da dare sono minori rispetto al mutuo.

Un altro aspetto cruciale è la grande flessibilità che permette l’affitto: con un preavviso (deciso contrattualmente, tipicamente di alcuni mesi) è possibile recidere il contratto.

Questo conferisce una grande flessibilità e capacità di spostamento, qualità molto spesso importanti al giorno d’oggi, in particolare per alcune situazioni personali (giovane età, periodo di studi, lavori ad alta mobilità, ecc).

Dal punto di vista dei costi essere inquilini invece che proprietari espone a delle spese molto ridotte (quelle principali sono spese di manutenzione ordinaria, spese condominiali e utenze).

Questo mette al riparo da costi di interventi straordinari che possono essere anche ingenti.

Infine, sia per il mutuo che per l’affitto, è da considerare l’aspetto delle agevolazioni fiscali: è possibile accedere a detrazioni fiscali, diverse in base al reddito e al tipo di contratto stipulato.

Possono cambiare di anno in anno e costituiscono un altro aspetto di cui tener conto all’interno di un ragionamento quantitativo.

Mutuo o affitto: altre valutazioni

Secondo alcuni quando si decide di fare un mutuo per acquistare la casa si “scommette” sul fatto di non volersi trasferire.

L’acquisto di un immobile potrebbe essere vincolante in un mondo globalizzato come quello in cui viviamo, potrebbe farci rifiutare alcune interessanti opportunità lavorative o di vita perché siamo legati affettivamente ad un luogo.

Un’altra differenza tra mutuo e affitto è legata allo stile di vita che si vuole avere. Con una casa di proprietà si è liberi di poter modificare, innovare e rinnovare l’immobile a proprio piacimento, senza alcun vincolo.

Questo non può avvenire in affitto, infatti è necessaria l’autorizzazione del locatore per effettuare modifiche di una certa rilevanza.

Infine, quando prendiamo un immobile in affitto dobbiamo anche tenere in considerazione che questo potrebbe servire al proprietario, il quale potrebbe chiederci di liberarlo.

In questo caso siamo costretti ad individuare una nuova sistemazione anche se avevamo trovato la nostra stabilità e questo potrebbe causare qualche disagio.

Teorie pro-affitto

La maggior parte delle teorie a favore dell’affitto derivano dal fatto che le somme risparmiate per le rate del mutuo possono essere investite in altro modo, specialmente la somma iniziale data come anticipo.

Nel corso degli anni si risparmierebbero i soldi per i numerosi costi elencati (manutenzione straordinaria, ristrutturazione ecc…) e anche queste cifre possono essere investite in altro modo più o meno speculativo.

Andando oltre i meri costi, si aggiunge il fatto che l’affitto garantisce maggiore libertà, si può cambiare immobile quando questo non risponde più alle nostre esigenze.

Ci sono situazioni in cui l’affitto può essere considerata la migliore soluzione, quando si tratta di brevi periodi o per una questione di stile di vita non si vuole avere un immobile fisso.

In conclusione, conviene il mutuo o l’affitto?

Durante questa lettura abbiamo visto diverse sfaccettature di entrambi i casi, quindi la domanda definitiva è… cosa conviene fare?

Ovviamente non esiste un’opzione migliore in assoluto nella scelta tra mutuo o affitto.

Si dovrà valutare ogni situazione personale e agire di conseguenza, andando ad inserire questa scelta in una pianificazione finanziaria di più ampio respiro.

È opportuno analizzare il caso specifico e prendere in considerazione tutte le variabili affinché si possa optare per la scelta più opportuna.

I rischi di una scelta non ragionata sono molti, quali prendere impegni finanziari poco sostenibili e non cogliere altre opportunità interessanti.

E tu come la pensi?

Preferisci prendere casa o andare in affitto?

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