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Mutuo o affitto: cosa scegliere e perché

Mutuo o affitto?

Quando si cerca un immobile per utilizzarlo come abitazione si deve valutare se acquistarlo o prenderlo in affitto.

A meno di non possedere già tutta la liquidità necessaria, le opzioni disponibili sono di richiedere un mutuo o stipulare un contratto di locazione.

In questo articolo andremo a considerare le variabili più importanti e come queste possono determinare la scelta corretta.

Mutuo o affitto: quanta liquidità ho a disposizione?

Prima ancora di parlare di mutuo o affitto è importante capire quanta è la liquidità a disposizione e che percentuale copre rispetto all’importo dell’intero immobile.

Avere poca liquidità utilizzabile potrebbe non permettere di coprire l’anticipo minimo richiesto per il mutuo. Al contrario, avere tutta o gran parte della liquidità necessaria potrebbe portare a decidere di utilizzarla interamente per completare l’acquisto dell’immobile, oppure a finanziarsi solo per una minima parte anticipando la maggior parte del valore.

Non è detto che quest’ultima opzione sia la scelta migliore, bisogna tenere presente il costo opportunità di tale operazione.

Bisogna cioè tenere in considerazione tutte le possibili alternative e valutare quelle più convenienti in un’ottica di investimento.

E’ possibile considerare di utilizzare in ogni caso il finanziamento, potendo così impegnare la liquidità per altri investimenti, ad esempio finanziari. La stessa possibilità esiste nel caso in cui si utilizzi il contratto di locazione.

Per una valutazione di questi scenari è necessaria una analisi completa della situazione patrimoniale dell’investitore e, contemporaneamente, un’analisi delle condizioni di mercato, con particolare attenzione al livello dei tassi nelle varie offerte e tipologie di mutuo (fisso, variabile, ecc).

Decidere in che misura anticipare il valore dell’immobile è senza dubbio un passo importante ma ci sono altre variabili da considerare.

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Mutuo: gli aspetti più importanti

Il mutuo è considerato un debito e comporta il pagamento di interessi, oltre al valore dell’immobile stesso.

Per poter ottenere questo tipo di finanziamento è necessaria una garanzia.

L’istituto bancario andrà a valutare la situazione personale, familiare e lavorativa del soggetto/i che chiede il finanziamento e deciderà se concedere o meno il prestito.

Un altro aspetto che distingue mutuo e affitto è che nella maggior parte dei casi quando si stipula un mutuo è necessario versare fin da subito una parte del valore dell’immobile.

Il versamento minimo è generalmente attorno al 20% dell’importo totale ma può essere anche superiore.

Una componente che spesso si sottovaluta è quella dei costi: ottenere la proprietà di un immobile comporta il dover sostenere una serie di spese che andrebbero analizzate in modo completo e approfondito.

Una volta ottenuto un quadro chiaro, sarà possibile un reale confronto con l’opzione alternativa dell’affitto.

Oltre ai già citati interessi legati al finanziamento, abbiamo tasse e spese burocratiche per l’acquisto (iva, imposte, notaio, eventuale pagamento agenzia, ecc).

Nel diventare proprietari ci prendiamo carico anche di una serie di spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria.

In base al tipo di intervento possono essere anche notevolmente elevate.

C’è inoltre un mito da sfatare: investire in un immobile non garantisce automaticamente la sicurezza di vederne il valore aumentato nel tempo.

Contrariamente a quello che si crede, il mercato immobiliare italiano ha visto una discesa del prezzo medio di vendita nell’ultimo decennio.

Chiaramente ci sono le dovute eccezioni.

Considerando la città, il quartiere e lo stato dell’immobile è senza dubbio possibile fare degli acquisti che si possono rivelare anche degli ottimi investimenti.

E’ importante però abbandonare l’associazione che comprare una casa significhi automaticamente fare un buon investimento.

Questa idea è molto radicata, soprattutto nella mentalità italiana, ma in certi casi può portare a delle inaspettate delusioni.

Affitto: le differenze rispetto al mutuo

L’affitto è un costo.

Spesso viene vista come una “opzione b”, una sorta di seconda scelta se confrontata con l’acquisto.

Per una valutazione ponderata è importante considerare con attenzione tutte le sfaccettature di questa alternativa.

Innanzitutto per andare ad abitare in affitto non è necessario un capitale iniziale, per lo meno non come quello che serve ad avviare un finanziamento.

Nella maggior parte dei casi è necessaria una semplice caparra di una o più mensilità.

E’ necessario dimostrare di avere la capacità reddituale per sostenerne il costo, ma lo sforzo economico complessivo e le garanzie da dare sono minori rispetto al mutuo.

Un altro aspetto, cruciale, è la grande flessibilità che permette l’affitto: con un preavviso (deciso contrattualmente, tipicamente di alcuni mesi) è possibile recidere il contratto.

Questo conferisce una grande flessibilità e capacità di spostamento, qualità molto spesso importanti al giorno d’oggi, in particolare per alcune situazioni personali (giovane età, periodo di studi, lavori ad alta mobilità, ecc).

Dal punto di vista dei costi essere inquilini invece che proprietari espone a delle spese molto ridotte (quelle principali sono spese di manutenzione ordinaria, spese condominiali e utenze).

Questo mette al riparo da costi di interventi straordinari che possono essere anche ingenti.

Infine, sia per il mutuo che per l’affitto, è da considerare l’aspetto delle agevolazioni fiscali: è possibile accedere a detrazioni fiscali, diverse in base al reddito e al tipo di contratto stipulato.

Possono cambiare di anno in anno e costituiscono un altro aspetto di cui tener conto all’interno di un ragionamento quantitativo.

In conclusione

Non esiste un’opzione sempre migliore nella scelta tra mutuo o affitto.

Si dovrà valutare ogni situazione personale e agire di conseguenza, andando ad inserire questa scelta in una pianificazione finanziaria di più ampio respiro.

I rischi di una scelta non ragionata sono molti e vanno dal prendersi degli impegni finanziari poco sostenibili a non cogliere delle opportunità interessanti.

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